“929地产新政”已经“满月”，与前几轮地方放松的政策效果相比，这次既有相似，也有不同。不同之处主要表现为政策效果更加明显，成交量的反弹显著超过了季节性。
11月1日住建部首次披露了全国商品房的网签数据，成交明显改善。10月份，将新房和二手房加总以后，成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长[1]。仅从量的角度来看，中国房地产市场的整体成交量可能已经实现或较为接近“止跌回稳”的状态。
四个一线城市从9月底房地产限购政策放松以来，交易更加活跃。“929新政”后六周，北京、上海、广州、深圳的新房和二手房合计成交量同比分别增长19.1%、40.1%、1.5%、86.5%，远高于全国平均涨幅。这种反弹力度在“517地产新政”后并未出现。“517新政”后的六周（0518-0621），北广深三个一线城市（上海2023年9月前数据缺失）新房+二手房的成交量同比持平上年，远低于“929新政”后20.9%的同比增幅。
“929新政”后市场的超预期繁荣，与自上而下的政策调整密不可分。
首先是“926”政治局会议对房地产市场的态度出现了积极的变化，首次提出了“促进房地产市场止跌回稳”的明确要求[2]，同时宏观政策重心向稳增长倾斜，提振了市场的信心。
其次是“924”央行、金融监管总局、证监会联合新闻发布会[3]以来，信贷政策出现了密集的放松，包括降准、降息、降低最低首付比例、降低房贷利率、下调存量房贷利率等，而且首付比例和房贷利率水平几乎降到了历史最低，降低了购房者的入市门槛。
再次是一线城市同时放宽了购房限制性措施，比如广州全面放开购房限制[4]，上海放松非沪籍居民购房限制、优化住房信贷政策和住房税收政策[5]，深圳分区放松限购政策、取消限售、优化住房税收政策和住房贷款政策[6]，北京优化住房贷款政策、放松京籍和非京籍居民购房政策等[7]。
“929新政”后市场成交显著回暖的同时，也存在着两个与此前政策放松相似的地方。一是二手房的表现强于新房。10月全国新建商品房的网签成交量同比增长0.9%，二手房的网签成交量同比增长8.9%[8]，存量二手房继续以供给的形式挤出新房销售。从9个样本城市的成交数据看，2022年7月以来二手房成交的增速持续高于新房，二手房成交占比大幅提升，10月9城二手房成交占比提升至55.5%，较9月高2.9个百分点，较2021年10月的低点提升32.5个百分点。
二是成交活跃的同时仍然是“以价换量”。根据中指研究院数据，10月百城二手房均价环比下跌0.6%，一线城市二手房均价环比下跌0.2%，降幅有明显收窄，但价格下跌的趋势并未结束。
将挂牌量纳入考量后，房地产市场目前处于“放量博弈”的状态。尽管目前成交量有所上升，但挂牌量并未减少，反而在新政后呈现出了震荡上升的趋势，这说明在市场交易活跃以后，有更多的业主在准备出售房产，买卖双方的预期博弈变得更加激烈。结合价格仍在下跌来看，可能还存在部分卖房者降价出售房产以期抓住市场热度的情况。
成交放量、价格下跌、挂牌增加，表明从销量、价格等多个维度综合来看，市场可能尚未完全触底，市场底通常出现“缩量”，而非“放量”。地产当前的问题本质上是供需的问题，要让地产止跌回稳，关键是要重塑供需关系，减少住房供给或者增加住房需求。新增住房供给已经明显减慢，但消化冗余住房库存，通过收储是否可行依然存在不确定性。我们在此前报告中分析过，地方**大规模收储可能面临着较大体量资金沉淀和运营亏损的压力，也缺少大规模举债、出资的空间，出发点更有可能是站在“保障房”建设的角度；在自愿参与的前提下，推进的节奏可能存在不确定性。而且收储还有收购后需迅速配售或配租的要求[9]，当前回收的库存最终还是会以保障性住房的形式回到市场，并不会改变整体的供需关系。由于保障房成本更低，反而还有可能会对周围的房地产市场产生冲击。根据克而瑞研究中心，郑州配售型保障房入市造成了新房房价的持续下滑。[10]住房需求应当算购房市场+租赁市场的“总账”，而非仅盯着购房市场。
新政的确推动了部分真实住房需求从观望转化为下场，但这部分群体只要身处于城市，不买房也需要租房。从租房变为购房后，增加了购房市场的需求、减少了可售房源，同时也减少了租房市场的需求、增加了可租房源。从“算总账”的角度看，真实住房需求的兑现只是改变了房地产需求的结构，并没有改变总量。真实住房需求是由人口、城镇化率、人均住房面积等因素决定的慢变量，且大概率仍将“L”形回落，因此增加房地产总需求的关键是激发出更多的“住的更大，住的更好”的改善需求，或者追求收益的投资性需求。投资性需求主要考虑的是回报率，尽管房价持续下跌，但租金回报率的仍然较低，再考虑到流动性折价，投资性价比依然不足。截至今年10月，一线城市、50城、100城租金回报率分别为1.57%、2.12%、2.27%，分别低于30年国债到期收益率76、21、6bp。这意味着，房价距离回归合理估值水平还有少许空间，但也要看到，租金回报率和长期限国债利率之间的差距在不断收窄，部分城市的租金回报率甚至已经超过了3%，而且成交放量也是买卖双方消化分歧的过程。所以从基本面的角度看，价格可能尚未正式见底，但大概率已经处在了逐渐磨底的阶段。
风险提示
房地产政策存在不确定性；宏观经济基本面或对居民预期产生影响，进而改变房地产市场交易行为；收储政策存在超预期的可能性